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Provisionsfreie Kapitalanlage – 6 vermietete Einheiten in zentraler Lage von Rottweil | 2025-00232
Haus | 78628 Rottweil
Eckdaten der immobilie
Kosten
Objektbeschreibung
Das um 1957 errichtete Mehrfamilienhaus besteht aus drei Vollgeschossen mit jeweils zwei gespiegelten Wohneinheiten. Insgesamt sind sechs Wohnungen mit einer Bruttowohnfläche von ca. 370,36 m² vorhanden. Die Wohnungsgrößen verteilen sich wie folgt:
4 Einheiten mit je 64,59 m², 1 Einheit mit 59,79 m², 1 Einheit mit 52,21 m².
Baugleiche Wohnungstypen – Die Grundrisse sind baugleich und durchdacht: Vom zentralen Flur zweigen Küche und Kinderzimmer ab, es folgt Badezimmer mit Badewanne, Waschbecken, WC und Gastherme. Am Ende des Flurs liegen Wohnzimmer und Schlafzimmer. Die kompakte, klare Struktur ohne Durchgangszimmer sorgt für hohe Vermietbarkeit. Balkone sind nicht vorhanden, wodurch langfristige Instandhaltungskosten reduziert werden. Das rückwärtige Gartengrundstück wird gemeinschaftlich genutzt.
Das Gebäude ist voll unterkellert. Neben Abstellräumen befinden sich dort ein Waschraum sowie ein Fahrradbereich. Im hinteren Grundstücksbereich sind insgesamt acht Garagen sowie ein Stellplatz vermietet, darunter auch zwei in das Gebäude integrierte Garagen. Die Beheizung erfolgt über Gasetagenheizungen je Wohnung. Rücklagen bestehen nicht. Es ist kein Hausmeister- oder Reinigungsdienst beauftragt.
Das Haus ist vollständig vermietet. Die Jahresnettokaltmiete beträgt 49.740 €, inklusive aller acht vermieteten Garagen sowie eines Stellplatzes. Damit ergibt sich auf Basis des Angebotspreises von 990.000 € eine Bruttomietrendite von ca. 5,02 %. Die Mietverhältnisse sind stabil, Leerstände oder Zahlungsrückstände bestehen nicht. Eine Aufteilung nach WEG ist erfolgt – jede Einheit, einschließlich der Garagen, verfügt über ein eigenes Grundbuch.
Die dezentrale Heizstruktur mit separaten Verbrauchseinheiten je Wohnung ermöglicht eine transparente Betriebskostenabrechnung. Die Verwaltung erfolgt aktuell durch den Eigentümer selbst. Das Objekt bietet eine solide Grundlage für Kapitalanleger mit Interesse an geringem Verwaltungsaufwand und stabilen Mieterträgen.
Ausstattung
Bauweise und Gebäudehülle
Das Haus wurde in massiver Bauweise errichtet. Die Außenwände bestehen aus monolithischem Mauerwerk ohne Wärmedämmverbundsystem. Die Fassade wurde instand gehalten und zuletzt gestrichen, kleinere Stellen wurden ausgebessert. Der allgemeine Zustand ist gepflegt, akuter Handlungsbedarf besteht nicht.
Fenster und Belichtung
Sämtliche Wohnungen sind mit zweifach isolierverglasten Kunststofffenstern ausgestattet. Alle Fenster verfügen über Rollläden. Der Zustand ist durchgehend gut, einzelne Elemente wurden im Zuge der laufenden Modernisierung ersetzt. Die Wohnräume sind hell, alle Räume verfügen über Tageslicht.
Dach und Keller
Das Dach wurde nach einzelnen Sturmschäden ausgebessert, eine umfassende Sanierung war bislang nicht erforderlich. Der Dachboden ist nicht ausgebaut. Die Kellerdecke ist ungedämmt. Das Gebäude ist vollständig unterkellert, mit Abstellräumen, Waschraum und Fahrradbereich.
Entwässerung
Die Entwässerungsleitungen unter dem Gebäude, im Gebäude und teilweise außerhalb wurden durch ein Rohr-in-Rohr-System von einem Fachunternehmen saniert.
Heizung und Warmwasser
Die Beheizung erfolgt über Gasetagenheizungen mit integrierter Warmwasserbereitung. Verbaut sind Thermen der Marke Buderus mit Baujahren zwischen ca. 2005 und 2016. Alle Geräte sind betriebsbereit, einige wurden in den letzten Jahren erneuert.
Elektrik und Sanitärbereiche
Die Elektrik wurde in Teilbereichen modernisiert. Die Sicherungskästen entsprechen dem aktuellen Standard. In den Wohnungen wurden Schalter, Steckdosen und Leitungen überwiegend angepasst. Die Bäder sind funktional ausgestattet und verfügen einheitlich über Wanne, WC und Waschbecken – hier besteht kein Sanierungsbedarf.
Außenbereich und Garagen
Das Gartengrundstück wird gemeinschaftlich genutzt. Insgesamt sind acht Garagen sowie ein Stellplatz vermietet, darunter zwei im Gebäude integrierte Garagen. Die Hoffläche ist befestigt und direkt erschlossen.
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Energieausweis
265,50 kWh/(m²·a)
Lage
Das Mehrfamilienhaus befindet sich in der Ritterstraße, einer ruhigen Seitenstraße nahe dem Zentrum von Rottweil. Die Wohnlage ist gewachsen und bietet eine verlässliche Vermietbarkeit durch ihre Nähe zur Innenstadt, zu Einkaufsmöglichkeiten und sozialen Einrichtungen. Sämtliche Angebote des täglichen Bedarfs sind in wenigen Gehminuten erreichbar – darunter Bäckerei, Supermarkt, Drogerie und Apotheke.
Ein Pflegeheim befindet sich direkt gegenüber, was die Lage auch für ältere Mieter attraktiv macht. Die Stadtbusanbindung ist fußläufig gegeben. Der Busbahnhof ist ebenfalls nicht weit entfernt.
Das Stadtgebiet ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Wohnraum, was sich auch im Mietniveau widerspiegelt. Große Arbeitgeber befinden sich in Rottweil selbst sowie im nahen Umfeld – ein struktureller Vorteil für die langfristige Vermietung.
Die Autobahn A81 ist über die Anschlussstelle Rottweil in etwa 4,5 Kilometern erreichbar. Die Anbindung über die Bundesstraßen B14 und B27 sorgt für gute Erreichbarkeit Richtung Stuttgart, Tuttlingen und Balingen.
Als ortsansässiges Maklerbüro kennen wir den Markt genau. Die Kombination aus zentrumsnaher Lage, gewachsenem Umfeld und klarer Struktur macht diese Immobilie zu einer stabilen Kapitalanlage mit solider Perspektive.
Sonstige Angaben
Der Verkauf erfolgt provisionsfrei direkt durch den Eigentümer. Wir als Maklerbüro übernehmen ausschließlich die Vermarktung. Besichtigungstermine sowie eventuelle Preisverhandlungen werden direkt mit dem Eigentümer geführt. Gerne stellen wir bei konkretem Interesse den persönlichen Kontakt her und koordinieren den weiteren Ablauf.
Bitte beachten Sie, dass beim Immobilienkauf in Baden-Württemberg zusätzlich zum Kaufpreis die üblichen Erwerbsnebenkosten anfallen. Diese umfassen die Grunderwerbsteuer (5 %), Notarkosten und Grundbucheintrag (ca. 1,5 %). Eine Vermittlungsprovision fällt in diesem Fall nicht an.
Wichtige Hinweise:
Trotz sorgfältiger Prüfung der im Exposé gemachten Angaben können wir für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben keine Haftung übernehmen.
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